黄石市房地产网络司法拍卖成交分析

我公司对坐落于黄石市范围内（包括大冶市、阳新县）网络司法拍品进行了统计分析，涵盖了淘宝网司法拍卖专区、京东网司法拍卖专区两个网站，包括了住宅、商业、工业厂房、车库等类型，成交额共计4404.06万元。共进行网络拍卖196件，其中淘宝网司法拍卖专区拍卖177件，占比90.31%；京东网司法拍卖专区拍卖19件，占比9.69%。

黄石市房地产网络司法拍卖成交一览表

从2015年2月开始，黄石市房地产网络司法拍卖共196件，成交46件，整体成交率仅为23.47%。从拍卖网站来看，淘宝网司法拍卖专区共拍卖177件，成交42件，成交率为23.73%；京东网司法拍卖专区共拍卖19件，成交4件，成交率为21.05%，淘宝网司法拍卖专区成交率高于京东网司法拍卖专区成交率。

黄石市房地产网络司法拍卖成交溢价情况表

注：溢价率=（成交价-起始价）/起始价

 由上表可以看出，黄石市房地产网络司法拍品共成交46件：第一拍成交37件，第二拍成交6件，第三拍成交3件；其中第二拍拍品共109件，仅成交6件，成交率仅为5.5%，也因此影响了第三拍的拍品数量，实施了第三次拍卖的拍品仅7件。由于第二次拍品的成交率低，且成交的均为住宅房地产，其成交溢价率最高，为26.14%，第三次拍品的成交溢价率很低，仅有1.75%的溢价。

黄石网拍成交率、折扣率与溢价率分析图

通过黄石市房地产网络司法拍卖数据来看，参与了第二次拍卖的拍品数量较大，其折扣率也最高，但成交率最低；参与了第三次拍卖的拍品数量很少，其溢价率最低。可见，通过再次降低起拍价，并不能提高居民的购买欲望。

黄石各区域拍品数量占比图

从拍品产权地所在的区域来看，黄石城区（西塞山区、黄石港区、下陆区）共有拍品94件，占整个拍品数量的47.96%；大冶市共有拍品80件，占整个黄石市网拍市场的40.82%，比黄石城区拍品数量占比仅少了7.14个百分点。由此可见，黄石城区通过网拍进行资产变现的情况一般。

黄石市各区域拍品成交情况表

黄石城区涉及房地产网络司法拍卖的城区有西塞山区、黄石港区和下陆区，共有拍品94件，成交31件，成交率为32.98%，其成交率高于大冶市和阳新县。从黄石城区各区成交情况来看，西塞山区拍品14件，成交9件，成交率为64.29%，成交率最高，其次是黄石港区，拍品29件，成交15件，成交率51.72%，成交率最低的为下陆区，成交率为13.73%，不及大冶市的成交率16.25%。

黄石市各类型拍品数量成交情况表

黄石市2015年至2017年，房地产网络司法拍卖共有196件拍品，其中住宅用房成交数据和成交率最高，其次为商业用房，而工业用房拍品共计5件，无一件成交。可见，对于价值量高、建筑规模较大、通用性不强的房地产，其变现率远远低于住宅用房。

1、实际成交率偏低。在196件房地产拍品中，成交拍品共46件，实际成交率仅为23.47%，成交效果并不理想，与目前黄石楼市的火热形成了强烈反差。其中43件商业房地产仅拍卖成交6件，5件工业房地产无一成交。

2、进行了第二次、第三次拍卖的案件成交率不高。共成交46件，其中一次拍卖37件，二次拍卖6件，三次拍卖3件。可见，80%以上的拍品均为一次拍卖成交，当一次拍卖流拍后降价幅度并未引起竞拍人的较大兴趣，导致二次、三次拍卖成交率较低。

3、平均溢价率不高。司法网络拍卖成交总价与其起拍价相比，平均溢价率仅为15.66%；若成交价与评估价相比，成交价比评估价低了8.67个百分点。可见网拍房地产整体溢价率普遍偏低，未能更好地实现其市场价值。

1、拍品的推介力度不够。传统的法院委托拍卖机构进行拍卖中，拍卖机构除刊登公告外，为了促进成交，均会积极主动地接受咨询，挖掘竞买人。而目前司法网拍，法院除要完成网拍程序性事项外，还要面对案件压力，无法主动咨询看样。因此，与有形市场相比，淘宝网拍缺乏有形市场及专业团队在线下的有力支持，更多的是借助广泛的宣传和高关注度被动地进行拍卖。在面对复杂、大额房地产时，不能进行专项策划、主动挖掘潜在投资人，对于拍品的推介力度尚显不足。直接导致报名人数有限、竞价次数不高。

2、司法网拍中未能引入贷款机制导致买受人有限。由于成交后要求买受人一次性将全款付清，特别是部分商业及工业房地产存在面积较大的情况，使得不少资金有限或周转不开的有意竞买者无法参与司法网拍，这既影响了债权人权益的实现，也使得被执行人资产受损。

3、拍品自身存在瑕疵。调研发现，流拍房地产有的交通不便利，或周边配套设施差；有的地处经济欠佳地区，区位优势不明显；有的已经长期出租，难以立即居住等。在执行环节，执行部门也无法径行裁定予以确认。

湖北九洲评估—事业发展中心

                                           二〇一八年一月